Kajsa Ollongren: 'Die 200.000 middenhuurwoningen moeten er binnen tien jaar staan.'

Kajsa Ollongren: 'Het beste resultaat is dat er open wordt gepraat. Over huurprijzen, en wat de gemeente kan doen met grondprijzen. Daardoor staat middenhuur op de agenda.'

Minister Kajsa Ollongren verwacht al in maart een voorstel voor de nieuwe vereenvoudigde markttoets te presenteren. Ook staat ze positief tegenover een revolverend fonds voor voorfinanciering, dat beleggers stimuleert te investeren in dit segment. Dat zei ze maandag 29 januari tijdens de Middag van de middenhuur.

Zo'n 300 deelnemers van gemeenten, corporaties, investeerders, ontwikkelaars, makelaars en andere partijen kwamen naar Tivoli in Utrecht. Aanleiding was de presentatie van het eindrapport van de Samenwerkingstafel middenhuur. Onder leiding van oud-burgemeester Rob van Gijzel gingen 14 gemeenten aan de slag om meer middenhuur te realiseren.

Breekijzer

Van Gijzel is trots op het resultaat. 'Natuurlijk kan er veel meer, maar we kwamen van ver. Partijen spraken amper met elkaar, corporaties trokken zich terug, gemeenten zagen beleggers niet staan. Er was veel wantrouwen. Dat is nu weg. Na één bijeenkomst met de Samenwerkingstafel konden ze door.'

Dankzij dit breekijzer heeft Van Gijzel, zoals hij dat zelf zegt, geweldige gesprekken gevoerd en goede afspraken gemaakt. 'Marktpartijen vragen niet om exorbitant hoge rendementen, geven minimaal 15 jaar garantie op de middenhuurwoningen en hanteren een redelijke huurprijsindexering. Op hun beurt keken gemeenten nog eens kritisch naar de parkeernormen en de grondprijzen. Dat is samenwerken!'

Tips uit de workshops ‘Hoe kom je tot een helder beeld van de behoefte aan middenhuur?’ (Maastricht) en ‘Gemeentelijke instrumenten voor middenhuur’ (Haarlem)

  • Denk niet alleen aan grote, institutionele beleggers. De gemeente Maastricht heeft goede ervaringen met kleine investeerders.
  • Laat je niet leiden door prognoses voor de gemeente. Het is moeilijk om goede conclusies te trekken op basis van cijfers, omdat vraag en aanbod hyperlokaal is. Dat kan per wijk verschillen.
  • Kijk kritisch waarop de cijfers zijn gebaseerd. Kijk niet alleen naar inkomensprofielen, maar ook  naar het bestaande aanbod.
  • Wees niet bang om voor de korte termijn te gaan als de nood hoog is. Stel grond beschikbaar voor bijvoorbeeld 'tiny houses'; bijvoorbeeld om studenten snel te kunnen huisvesten. Werk met tijdelijke huurcontracten. Als de markt verandert, blijf je toch flexibel.
  • Denk niet in hokjes: dit soort woningen voor die locatie.
  • Inventariseer de daadwerkelijke behoefte aan parkeren, en leg dat eens naast de woonbehoeften.
Minister Kajsa Ollongren met Rob van Gijzel en de koepelvertegenwoordigers

Gebaat bij continuïteit

Leonore Reijnen van vastgoedontwikkelaar en investeringsfonds Amvest herkent de aanvankelijke terughoudendheid van gemeenten. 'In Groningen was men ervan overtuigd dat we geen belangstelling zouden hebben om te investeren in stadsdeel Meerstad. Wij waren blij dat we de gelegenheid kregen om dat beeld bij te stellen. Dat gold ook voor snel doorverkopen van middenhuurwoningen. Wij willen dit niet, omdat we gebaat zijn bij continuïteit. En we hebben ook geen belang bij enorme prijsverhogingen. Dat zie je ook aan onze huurprijzen. Die gaan doorgaans mee met de inflatie.'

En de inkomenstoetsen dan? Er zijn beleggers die huurders voorrang geven als ze 5 maal de huurprijs kunnen betalen. Reijnen en haar collega George van Hooijdonck van vermogensbeheerder MN doen dat niet. En ook andere beleggers gaven aan hun inkomenstoets te baseren op redelijke instrumenten, zoals de Nibud-tool voor de berekening van woonlasten. 'Maar voor ons is een gezond rendement natuurlijk knetterbelangrijk', aldus Van Hooijdonck.

Laat zien wie je bent

Van Gijzel moedigt deze openheid aan. 'Laat zien wie je bent, wees eerlijk over je belangen. Dan kun je een open gesprek voeren.'

Dat is ook de ervaring van de Haarlemse wethouder Jeroen van Spijk . 'Ik weet bij wie ik moet zijn. Laatst sprak ik met een ontwikkelaar die van een bedrijfspand af wilde. Ik adviseerde hem contact op te nemen met Amvest en een Amerikaanse belegger, omdat ik weet dat ze woord houden. Met succes, want hierdoor krijgen we er 600 middenhuurwoningen bij.'

'Als je nieuwbouwgrond aanbiedt en je gaat voor de hoogste bieder, kies je voor het luxe segment. In Haarlem hebben we vastgelegd dat we 30% middenhuur willen.' Jeroen van Spijk, wethouder Haarlem

Uit de wandelgangen

'Wij willen graag nog meer investeren in middenhuur. Er is heel veel geld beschikbaar bij Nederlandse institutionele investeerders. Meer bouwen is de beste oplossing voor het probleem van gebrek aan woningen in de middenhuur. Hoe beter het evenwicht tussen vraag en aanbod, des te minder noodzaak tot regulering. Om het middensegment op gang te krijgen, hebben we lokale samenwerking en afspraken nodig. Maatwerk, op stads- of zelfs wijkniveau. Gemeenten en investeerders moeten samen per locatie kijken wat nodig is. Dan gaat het goed.'

Allard van Spaandonk, Managing Director Dutch Investment bij institutionele vastgoedvermogensbeheerder Bouwinvest

'Gezinnen met kinderen zouden voorrang moeten krijgen. Zij hebben middenhuurwoningen het hardst nodig. Ik vind dat we daar met het Rijk goed naar moeten kijken.'

Joeri van der Lee, gemeente Haarlem

Volle zaal tijdens de Middag van de middenhuur

‘Je moet overal in het land ter plekke kijken wat nodig is, wat marktpartijen kunnen doen en waar corporaties kunnen helpen. Het zou bijvoorbeeld mooi zijn als corporaties lokale afspraken kunnen maken die mogen afwijken van de landelijke regels.' - Marnix Norder, voorzitter Aedes

Corporaties

Tijdens de Middag van de Middenhuur werd nog eens onderstreept dat voor meer middenhuurwoningen lokaal maatwerk nodig is. Woonbehoeften verschillen per gemeente, en vaak ook op wijkniveau. Maar ook de partijen die meer middenhuur mogelijk maken verschillen. Zo heeft de ene corporatie meer financiële mogelijkheden dan de andere om in middenhuur te investeren als marktpartijen geen belangstelling hebben.

'Onze portefeuille in Den Haag bestaat voor 90% uit sociale huur. Wij hebben geen geld voor middenhuur, maar hebben dit segment in de stad keihard nodig', zegt directeur Dré Boidin van de Haagse corporatie Staedion. 'Wij willen dan ook graag dat marktpartijen ruimte krijgen. Ik ben niet zo'n voorstander van veel regulering van middenhuur. Dan stagneert het, vrees ik. En het is heel belangrijk om niet alleen naar de bestaande woningvoorraad te kijken. Nieuwbouw moet er komen.'

Niemand kan het alleen

'Het is bouwen, bouwen, bouwen', vindt ook Van Gijzel. 'Maar niemand kan dat alleen. Gemeenten en provincies moeten plancapaciteit organiseren om meer aanbod te creëren. Corporaties en marktpartijen hebben elkaar nodig om te kijken hoe ze huurders kunnen verleiden om door te stromen. En eventueel de mogelijkheid bieden om terug te gaan naar de sociale huurwoning als het inkomen daalt. En zo zijn er veel meer dingen op te noemen. Het is een enorme opgave, maar alle lokale partijen kunnen rekenen op ondersteuning. Er komt bijvoorbeeld een landelijk expertteam dat meedenkt en knelpunten in regelgeving kan oplossen. En er komen nieuwe samenwerkingstafels, waarvoor iedereen van harte is uitgenodigd.'

Woningmarkt gaat niet op slot

Ook het Rijk doet er alles aan om meer middenhuur mogelijk te maken. Minister Ollongren verwacht het voorstel voor de vereenvoudigde markttoets in maart te introduceren. Ook wil ze serieus kijken naar een revolverend fonds, een van de aanbevelingen uit het eindrapport van de Samenwerkingstafel. 'Zo'n fonds, dat een deel van de initiële kosten van middenhuurwoningen voor rekening neemt, helpt beleggers te investeren in dit segment. Ik heb begrepen dat de Europese Investeringsbank kan deelnemen, dat is een goed uitgangspunt.'

Ollongren is ervan overtuigd dat alles staat of valt met meer samenwerking. 'Het is gebleken dat er dan heel veel mogelijk is. Het is niet goed als we lang discussiëren over wie waarover moet gaan. Die 200.000 middenhuurwoningen moeten er binnen 10 jaar staan. We laten het niet gebeuren dat de Nederlandse woningmarkt op slot gaat.'

Bekijk hieronder het filmpje van de Middag van de middenhuur.