Den Haag wil eenzijdige buurten in de stad tegengaan. Grote concentraties sociale huur, maar ook buurten waar duur wordt gewoond, wil de gemeente, samen met de woningcorporaties, doorbreken. Onder meer met behulp van middenhuur. Dat betekent ook: werken met de markttoets. Wat zijn de ervaringen?  

In de aanloop naar de eerste samenwerkingstafel zochten de gemeente en woningcorporatie Staedion (de grootste in Den Haag) naar een geschikte locatie voor middenhuur. Het oog viel op Den Haag Zuidwest, waar al een flinke bouwopgave voorzien is. En in het bijzonder op de wijk Moerwijk. Het idee: sloop een complex van 100 sociale woningen en bouw daar 150 woningen terug, deels sociale, en deels middenhuur.

Willem Krzeszewski , bestuursvoorzitter van Staedion: ‘Daarvoor is verdichting nodig, het toevoegen van woningen. We willen namelijk ook niet dat het aantal sociale huurwoningen terugloopt.’

Voor het eerst zaten beleggers, corporaties, ontwikkelaars, een huurdersorganisatie en de gemeente gezamenlijk aan tafel om het hierover te hebben.

Enthousiasme

Wethouder Joris Wijsmuller: ‘Tegen onze verwachting in was iedereen heel enthousiast. Over het algemeen hoor je snel: voor 50 woningen komen we niet. Maar als er, zoals in Zuidwest de bedoeling is, zicht is op gebiedsontwikkeling en herstructurering, dan verandert dat. En dat bleek nu ook.’

Dit ‘informele’ enthousiasme was een mooie opbrengst van de samenwerkingstafel.

Markttoets

Huurwoningen ontwikkelen in de vrije sector is geen kerntaak van een woningcorporatie, en dus niet van Staedion, zegt Krzeszewski . Het kan, maar dan moet er eerst een markttoets worden uitgevoerd. De markttoets is een uitvloeisel van de in 2015 gewijzigde Woningwet. Hiermee beoordeelt de gemeente of andere partijen dan de woningcorporatie belangstelling hebben. Blijkt dat niet het geval, dan mag de corporatie het project onder marktconforme voorwaarden realiseren. De toets geldt onder andere voor herstructureringsprojecten op erfpachtgrond.

  

Willem Krzeszewski, bestuursvoorzitter woningcorporatie Staedion

Slimmer doen

Wijsmuller: ‘We hebben de markttoets eerder uitgevoerd voor de renovatie van de flat Lindoduin in Scheveningen. Dat leverde een vertraging op van een half jaar en een grote kostenpost. Mijn indruk is dat uitvoering van de markttoets slimmer kan. We hebben ‘Moerwijk’ nu op de aanbestedingskalender geplaatst. Voorwaarden die we als gemeente en Staedion hebben gesteld in deze tender: zorgen voor bewonersparticipatie en de woningen moeten minstens 15 jaar middenhuur blijven. We verwachten dat zich partijen zullen melden die willen praten met Staedion. We hopen dat daar ook andere projecten in Zuidwest uit voortvloeien.’

Krzeszewski: ‘De aanbesteding moet zowel aantrekkelijk zijn voor marktpartijen, als voor ons als corporatie. Hebben marktpartijen geen interesse, dan moeten we kunnen bouwen onder dezelfde condities die nu worden uitgevraagd aan de markt.’

Versoepelen

De wethouder wil nog graag een opmerking maken over de markttoets in relatie tot de situatie in Den Haag: ‘Wij hebben als gemeente veel vertrouwen in onze corporaties. Zij kunnen doorgaans prima met marktpartijen samenwerken. Als je telkens een markttoets moet doen, dan kost dat niet alleen tijd en geld, het komt ook over als een signaal dat wij de corporaties niet vertrouwen. En dat is niet zo. De wet schrijft voor dat de toets altijd moet worden gedaan op locaties op erfpachtgrond. Wij hebben in Den Haag heel veel erfpacht. Onze aanbeveling zou zijn dat die voorwaarde wordt versoepeld. Daar heeft iedereen baat bij.’

Joris Wijsmuller, wethouder Stadsontwikkeling en Wonen in Den Haag