Tekst Maarten Hoorn, Tanja Morsheim en Daphne Bouman, Platform31
Foto Martijn Beekman (2018)

De noodzaak om snel meer woningen te bouwen is groot. Maar de manier waarop we woningen programmeren, staat de realisatie soms in de weg. Zo spelen er veel onzekerheden die invloed kunnen hebben op de vraag- en de aanbodkant van de woningmarkt. Ontwikkelingen zoals stikstofdepositie, de gevolgen van een economische crisis en huishoudensverdunning hebben daarnaast een enorme invloed op de woningbouwopgave. Een adaptieve aanpak is nodig om te kunnen in spelen op dit  soort ontwikkelingen, nu en in de toekomst.  

Onderdeel van katern 3: Adaptiviteit

Klik op de drie streepjes linksboven voor de complete inhoudsopgave

Een belangrijk knelpunt bij de traditionele woningprogrammering, is dat de realisatie van woningen vertraagd tot uitvoering komt. Er worden daarbij doorgaans fors minder woningen gerealiseerd dan geprogrammeerd. In de afgelopen jaren lag de realisatiegraad bij bijvoorbeeld woningcorporaties bijvoorbeeld rond de 60 tot 70 procent ten opzichte van de geplande woningproductie.  

Het is van belang om concrete en wederkerige afspraken te maken over een veerkrachtige woningbouwprogrammering tussen Rijk, provincie, gemeenten, corporaties en marktpartijen.  Samenwerking is namelijk essentieel om de voortgang, knelpunten en oplossingen van woningbouwontwikkelingen te bespreken en de woningen te realiseren. Daarbij is het cruciaal om scherp hebben waar de knelpunten per project precies zitten, en of het voldoende mogelijk is om tijdens het planproces bij te sturen. Bijvoorbeeld door procesafspraken te maken over fasering, prioritering en het ‘updaten’ van achterhaalde plannen. Of door gemeenschappelijke knelpunten op te lossen die niet aan één plan hangen, zoals knelpunten rondom mobiliteit en stikstof.  

Visual Adaptief programmeren
De knelpunten in de traditionele woningbouwprogrammering. Platform 31 is maker en eigenaar van deze visual.
  1. Veel nieuwbouwplannen en (te) weinig daadwerkelijke realisatie van woningen
  2. Plancapaciteit is vol
  3. Onenigheid over cijfers die de plancapaciteit bepalen
  4. Gesprek gaat te veel over aantallen
  5. Afspraak is afspraak
  6. Gesprek gaat enkel over nieuwbouw

In de provincie Gelderland is het bijvoorbeeld de afspraak dat plannen pas doorgang krijgen als de hele regio instemt met de toegevoegde waarde van de plannen. Dat betekent dat kwaliteit, naast aantallen, een belangrijke factor is. Een gezamenlijke visie op kwaliteit is hierbij nodig. Het stellen van gezamenlijke doelen is een flinke uitdaging. Gemeenten kunnen nu soms nog huiverig zijn om negatief op een woningbouwplan van een buurgemeente te reageren: mogelijk krijgen zij die negativiteit bij een volgend plan weer terug. Regie van de provincie is daarom gewenst.

Omgaan met onzekerheden: adaptiviteit

Door adaptief te programmeren kunnen gemeenten beter inspelen op onzekerheden. Prognoses voor woningbehoeften lopen bijvoorbeeld soms sterk uiteen en sluiten niet altijd naadloos aan op de behoefte aan nieuwbouw. Onzekerheden en afwijkingen van de prognoses ontstaan vooral op een kortere termijn en komen voort uit bijvoorbeeld een veranderende economische situatie (zoals een crisis) of regelgeving. Het doorgronden van de bevolkings- en huishoudensprognoses of het doen van lokaal woningmarktonderzoek is daarom van belang. Deze cijfers hebben immers een grote impact op de geplande woningbouwprojecten. Het goed kunnen inspelen op deze ontwikkelingen, met in het oog een langetermijnvisie, heet adaptief programmeren. 

"Het verhogen van het plafond naar 140 procent van de prognose of het helemaal loslaten van een plafond zijn mogelijke oplossingen om speelruimte creëren."

Creëer speelruimte

Een adaptieve oplossing om tot grotere aantallen realisatie te komen, is het sturen op een plancapaciteit hoger dan 100 procent. In de meeste gevallen legt de provincie aan gemeenten een maximale plancapaciteit op. In de traditionele woningbouwprogrammering betreft dat plafond meestal 100 procent van de woningbouwprognose. Het verhogen van het plafond naar 140 procent van de prognose of het helemaal loslaten van een plafond zijn mogelijke oplossingen om speelruimte creëren. De vraag is welke procesafspraken tussen de gemeente en de provincie daar tegenover staan om te voorkomen dat er uiteindelijk meer dan 100 procent wordt gerealiseerd. 

Continu aanpassen en samenwerken

Aanpassingsvermogen is het sleutelwoord voor een effectief beleid in een onzekere wereld. Partijen die verantwoordelijk zijn voor de woningbouw moeten constant met elkaar in gesprek over ontwikkelingen, feiten en voorspellingen. Het begint met een duidelijke en gedeelde visie per regio, inclusief procesafspraken. In de ene regio gaat het daarbij om de vraag hoe je zo snel mogelijk zoveel mogelijk woningen van een goede kwaliteit realiseert. Het gesprek focust zich dan op het wegnemen van knelpunten. In een andere regio is de markt minder overspannen en ligt de nadruk op het onderling goed afstemmen van de woningbouwplannen. Dit om overaanbod in een bepaald woonsegment te voorkomen.  

In elk geval zijn afspraken met de markt onmisbaar. Verschillende regio’s doen op dat gebied al goede ervaringen op. In Zwolle bijvoorbeeld spreken gemeente, corporaties, projectontwikkelaars en makelaars elkaar regelmatig tijdens het Zwols Concillium over de voortgang  van projecten en de woningbehoeften. In de regio Alkmaar zetten de woningmakers een zelfde soort initiatief op. Dit is een uitwerking van de Woonagenda 2020-2025 van de provincie Noord-Holland die in de regio Noord-Holland Noord is gestart. Op deze manier kunnen de betrokken partijen continu de voortgang van projecten monitoren.  

Het gesprek voeren over kwaliteit

Adaptiviteit regel je niet van de ene op de andere dag. Het is noodzakelijk om als betrokken partijen – overheden én markt - goed met elkaar te overleggen over de knelpunten, naast de gedeelde visie en ambitie op de woningmarkt. Samen op regelmatige basis monitoren blijkt in de praktijk cruciaal. Om te zien of de huidige aannames nog kloppen, om na te gaan of de realisatie op peil blijft, om nieuwe plannen te bespreken en om te praten over signalen, trends en ontwikkelingen op de woningmarkt. Het voortdurende gesprek draagt bij aan het aanpassingsvermogen en de benodigde flexibiliteit.  Het is vervolgens aan de gemeenten om regionale afspraken door te vertalen in prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties.

Vijf tips voor het inbedden van een adaptief programma in de woningbouw

De publicatie ‘adaptieve woningprogrammering’ van Platform31 geeft overheden en samenwerkingspartners de volgende tips: 

  1. Zorg voor een gedeelde visie, ambitie en opgave. Overheden, marktpartijen en woningcorporaties moeten hetzelfde eindbeeld voor ogen hebben. 
  2. De partijen hebben een gedeeld afwegingskader. Door te werken met een afwegingskader verschuift het gesprek van ‘aantallen’ naar kwaliteit van de nieuwbouwwoningen en de te creëren woningvoorraad (visie). 
  3. Creëer speelruimte om in te spelen op veranderende omstandigheden. Het maken van procesafspraken over deze speelruimte is onmisbaar, zowel in de nieuwbouwplannen als in de plancapaciteit. 
  4. Bestuurlijk commitment is essentieel om het systeem te kunnen implementeren. 
  5. Monitor de adaptieve werkwijze. Kloppen de visie, ambitie en opgaven nog? En voldoet het afwegingskader en is er voldoende speelruimte? Spreek af wie betrokken is bij de monitoring en hoe vaak dit gebeurt.