Tekst Tanja Morsheim en Daphne Bouman, Platform31
Foto Domesta (2016)

Als gevolg van bevolkingskrimp en vergrijzing, staan de woningcorporaties en gemeenten in dunnerbevolkte regio’s voor diverse uitdagingen. Zo moeten zij de woningvoorraad verkleinen, zodat niet te veel woningen leeg komen te staan. Daarnaast moet de woningvoorraad ook worden aangepast op de huidige doelgroep: een- of tweepersoonshuishoudens, met name ouderen. Woningcorporatie Domesta vervult haar opgave door bewoners vroeg in het proces mee te nemen en ze actief en persoonlijk te betrekken. Karin Lubbers, sociaal gebiedsontwikkelaar bij Domesta, geeft ons een kijkje in hoe dit proces verliep in Coevorden. 

In de prestatieafspraken legden de gemeente Coevorden, woningcorporaties en huurdersvereniging vast de woningvoorraad met 200 woningen te verminderen tussen 2017 en 2025. In deze prestatieafspraken staat: Binnen het portefeuilleplan stuurt Domesta op afname van het aantal huurwoningen in samenspraak met de gemeente. Ook heeft Domesta de aantallen verkopen beperkt. Dit kwam overigens niet als een verrassing: De woonvraag is flink veranderd door de verwachte bevolkingskrimp en de sterk vergrijzende bevolking. Ook de huurdersorganisatie was niet verbaasd: de partijen waren al bekend met de situatie en de verkleining van de woningvoorraad stond al in de Woonvisie.

Mevrouw Bakker geeft startsein voor sloop woningen in Witte Tuindorp
Wijkbewoner mevrouw Bakker start in 2016 de herontwikkeling van Witte Tuindorp door de eerste woning te slopen. Bron: Domesta

Cijfers uit het gezamenlijke woningmarktonderzoek van de gemeente en corporaties werden in een vroeg stadium openlijk besproken tussen de gemeente, huurdersorganisaties en woningcorporaties. Hierdoor kwamen zij eenvoudiger tot afspraken om in te spelen op de verwachte dalende vraag naar woningen. De prestatieafspraken geven de gezamenlijke ambities weer. Concreet houdt dit bijvoorbeeld in dat in Witte Tuindorp door Domesta 58 woningen gesloopt en maar 38 woningen nieuw gebouwd zijn om aan de veranderende woonvraag te voldoen. Naast de concrete aantallen staan in prestatieafspraken ook ambities over betaalbaarheid, kwaliteit, verduurzaming en leefbaarheid.

Veranderende woonvraag

Van oudsher bestond Coevorden voornamelijk uit gezinswoningen. Deze voldoen vaak niet aan de wensen van nieuwe huurders: ouderen, mensen die uitstromen vanuit beschermd wonen, statushouders en alleenstaanden met financiële problemen door bijvoorbeeld een echtscheiding. Deze doelgroepen vragen om een- of tweepersoonswoningen. Domesta lost dit op door verschillende soorten huizen terug te bouwen; zowel reguliere gezinswoningen als levensloopbestendige gezinswoningen. “Daarbij verleent Domesta in sommige dorpen onder meer voorrang aan gezinnen in gezinswoningen”, vertelt Lubbers.

“Met persoonlijke aandacht en door dicht bij de bewoners te staan, win je hun vertrouwen.”

Samen met de bewoners

In de wijken waar werd gesloopt, werden de bewoners om wiens huizen het ging als eerste ingelicht over sloopplannen. Domesta organiseerde hiervoor bewonersavonden. Direct daarna gingen medewerkers bij de bewoners op bezoek om hun vragen een op een te beantwoorden en waar nodig toelichting te geven. “Met persoonlijke aandacht en door dicht bij de bewoners te staan, win je hun vertrouwen”, aldus Lubbers. Ook bracht Domesta tijdig de huurdersvereniging op de hoogte. Hoewel er minder huizen werden teruggebouwd, was er het vertrouwen dat er voor iedereen die terug wilde keren naar de nieuwbouw een plekje zou zijn.

Verder stelde Domesta tijdens de  bewonersavonden met de bewoners voorwaarden op voor de nieuwe woningen. “Waar wil je dat jouw huis aan voldoet? Moet er een schuur zijn? Een bijkeuken, een dichte of open keuken? Uiteindelijk presenteerden de aannemer en architect als consortium twee conceptplannen. De bewoners van de wijk stemden unaniem in met een van de plannen”, licht Lubbers toe.  

Lessen voor nieuwbouw en sloop in krimpgebieden

Dankzij de actieve betrokkenheid van alle partijen én de persoonlijke aandacht voor de wensen van bewoners, ontstond er vertrouwen en bereidheid tot samenwerking in Coevorden. Lubbers: “De huurders zijn erg blij met hun gerenoveerde woningen. In de wijk Lootuinen was echter ook sprake van gespikkeld bezit in de wijk. De koopwoningen in deze wijk zijn uiteindelijk niet gerenoveerd, omdat de kopers financieel niet in staat waren om mee te doen.”

Woningen in Witte Tuindorp voor en na
De oude en nieuwe woningen van Witte Tuindorp. Bron: Domesta/B-tam

“Koophuizen zijn hier nog relatief betaalbaar. Voor iets meer dan een ton heb je hier al een woning. In sommige wijken worden die voornamelijk gekocht door mensen met een laag inkomen, die dan moeilijker mee kunnen in renovatieprojecten”, aldus Lubbers. “Kopers hebben meer tijd en informatie nodig om te kunnen beslissen of ze willen meedoen aan renovatieprojecten.”

Een les voor de toekomst is om in het vervolg ook de groep bewoners met koopwoningen beter en eerder in het traject te betrekken. Desalniettemin heeft de wijk een flinke opknapbeurt gehad en is de woonkwaliteit verbeterd, stelt Lubbers. “Je maakt sloop en nieuwbouw in krimpgebieden voor bewoners zo dragelijk mogelijk door oprecht dicht bij de mensen te staan.“

Tips van Karin Lubbers voor het betrekken van bewoners

  • Wees zelf actief in het betrekken van bewoners. Doe dit met persoonlijke aandacht, zoek samen naar oplossingen. “Als een bewoner naar een verzorgingstehuis wil, dan helpen wij daar ook mee”, aldus Lubbers. “Spreek de taal van de bewoners en wees je bewust van het kennisverschil. Maak extra tijd vrij om bijvoorbeeld een woningmarktonderzoek toe te lichten.“
  • Denk integraal vanuit de opgave door sociaal en fysiek te verbinden binnen de woningcorporatie. 
  • Prestatieafspraken zijn een meerjarig middel om vast te leggen dat de woningvoorraad verminderd moet worden.  De huurdersorganisaties worden betrokken in het opstellen van de prestatieafspraken en de afspraken met betrekking tot de voorraadontwikkeling. Daarnaast zijn ze ook betrokken bij de opdrachtgeving voor het woningmarktonderzoek. “Op basis van onderzoek kunnen we de sloop- en bouwopgaven controleren en waar nodig bijsturen”, nuanceert Lubbers.