Tekst Tanja Morsheim en Daphne Bouman, Platform31
Foto Ton Kastermans Fotografie (2017)

De Metropoolregio Amsterdam (MRA) staat voor een grote woningbouwopgave. In de bestuurlijke afspraken tussen het ministerie van BZK, VNG en Aedes is afgesproken dat in de komende twee jaar de bouw van 150.000 betaalbare huurwoningen wordt versneld. Een vijfde van de nieuwe sociale huurwoningen voor de komende jaren komt te staan in het gebied van de MRA. Concreet komt dat neer op een versnelde bouw van 30.000 woningen. Dit is nodig omdat de bouw van 150.000 woningen zal bijdragen aan het terugdringen van het tekort aan betaalbare woningen. Momenteel wachten nog te veel mensen op een betaalbare huurwoning. Rob Haans kijkt vanwege zijn betrokkenheid bij Aedes, woningcorporatie De Alliantie en Taskforce Nieuwbouw Woningcorporaties met verschillende petten naar deze woningbouwopgave. Hij neemt ons mee in het nieuwe speelveld om woningen voor woningbouwcorporaties te realiseren.  

Rob Haans
Rob Haans, bestuursvoorzitter bij De Alliantie en lid van Taskforce Nieuwbouw Corporaties. Bron: De Alliantie

De wijziging van de Woningwet in 2015 bracht veel verandering met zich mee: corporaties houden zich primair bezig met de sociale huur en het middensegment wordt grotendeels overgelaten aan de markt. “Dit heeft gevolgen voor de diversiteit en levendigheid van wijken. Daarbij moeten woningcorporaties in een gebiedsontwikkeling steeds meer samenwerken met commerciële partijen”, stelt Haans. “Veel partijen moeten wennen aan deze nieuwe samenwerkingen. Alles is veranderd: het samenspel tussen de partijen, de beschikbaarheid van de grond en bouwlocaties. Historisch gezien hadden gemeenten veel grondbezit en sturingsmogelijkheden, maar dat neemt af. Bedrijven en beleggers zijn steeds vaker grondbezitters, waardoor gemeenten planologisch andere werkwijzen moeten inzetten.”   

Uitdagingen

Hoe gaan woningcorporaties om met de grote uitdagingen en opgaven waarvoor zij staan? “Als oplossing voor het woningtekort kiezen gemeenten veelal voor nieuwbouw op binnenstedelijke locaties”, stelt Haans. Het realiseren van nieuwbouwwoningen op binnenstedelijke locaties én aan de randen van gemeentes is echter noodzakelijk om grote aantallen te produceren. Tegelijkertijd moet de doorstroming bevorderd worden, en de bestaande voorraad aangepast, om ook de kwaliteit van de woningen aan te laten sluiten op de huidige en toekomstige vraag. Haans: “Hierin staan gemeenten, woningcorporaties en overige partijen voor een aantal uitdagingen. Enerzijds is er het financieringsvraagstuk, en anderzijds ondervinden corporaties uitdagingen op het gebied van locaties en steeds complexere regelgeving bij de realisatie van plannen.”  

Huurwoningen in Amsterdam
Metropoolregio Amsterdam staat voor de grote klus om plannen voor duizenden betaalbare huurwoningen te versnellen.

Financiering

De financiering van de totale woningbouwopgave zorgt naar verwachting op de korte termijn niet voor uitdagingen. Op de middellange termijn verschijnen de eerste financieringsproblemen, zo blijkt ook uit het onderzoek Opgaven en Middelen woningcorporaties. Haans: “Het onderzoek voorspelt dat woningcorporaties binnen een aantal jaar te weinig investeringsruimte overhouden. De oorzaak ligt bij de opeenstapeling van maatschappelijke opgaven waarvoor de corporaties staan zoals: verduurzaming van bestaande woningen, aardgasvrije woningen en de grote woningbouwopgave. Waarop sommige gemeenten nog extra voorwaarden stellen. Anderzijds is de toegenomen belastingdruk door Verhuurdersheffing, Vpb en Atad voor corporaties fnuikend.”  

Realisatie

Bij het realiseren van woningen lopen corporaties ook tegen een aantal belemmeringen aan. Zo moeten zij strijden om bouwlocaties beschikbaar te krijgen voor sociale huurwoningen. Ruimtelijke ordening, vergunningverlening en doorlooptijden spelen hierbij een belangrijke rol. “Het eigenaarschap van de grondlocaties is veranderd”, legt Haans uit. “Ook is de positie van de woningcorporatie in het netwerk van de woningmarkt veranderd. Dit vloeit over in de tweede uitdaging voor woningcorporaties: actieve samenwerking met meerdere partijen, zoals beleggers en ontwikkelaars.” 

"Om bouwprojecten te versnellen, moeten de processen beter gestroomlijnd worden. Daarnaast zullen we ook aan de randen van steden moeten uitbreiden.”

Hoe kunnen woningcorporaties uiteindelijk succesvol bijdragen aan een versnelling van de woningbouw? De nieuwste ontwikkelingen (en belemmeringen) op de woningmarkt vragen om nieuwe vormen van samenwerking. De Alliantie heeft daarom een eigen Vastgoed ontwikkelbedrijf om zo eenvoudiger tot actieve samenwerking te komen met commerciële partijen. “Zij maken afspraken met commerciële ontwikkelaars die participeren aan tenders”, vertelt Haans. “De Alliantie doet zelf bijna niet mee aan tenders. Wanneer een van deze partijen een tender wint, dan zorgen de afspraken ervoor dat De Alliantie verantwoordelijk is voor de bouw van sociale woningen binnen het project.”  

Politieke keuzes

Woningbouw is tot slot ook veelal afhankelijk van politieke keuzes. Momenteel valt de keuze in veel gemeenten, waaronder in de Metropoolregio Amsterdam, op inbreiding in plaats van uitbreiding. Het behoud van groen om de stad is hierbij een van de belangrijkste argumenten. Volgens Haans is de keuze voor inbreiding ook een keuze voor minder woningen en complexere processen. “Verdichting van de stad is relatief duur en heeft complexe procedures. Je bent namelijk bijna altijd in iemands achtertuin, waardoor je al snel te maken hebt met het Not In MyBackyard-effect. Deze procedures, met uitgebreide instemmingsprocessen, vertragen vaak het bouwproces en dragen ook bij aan verlaagde bouwvolumes. Om bouwprojecten te versnellen, moeten die processen beter gestroomlijnd worden. Daarnaast zullen we ook aan de randen van steden moeten uitbreiden. Dit kan op een groene en verantwoorde manier plaatsvinden”, aldus Haans. 

Overview Amsterdam
Bron: Rob Poelenjee

Geen afvinklijstjes

Boven de Amsterdamse Prestatieafspraken “Samenwerkingsafspraken 2020 -2023” staat: ‘Betaalbaar en goed wonen in een ongedeelde stad’. Haans zegt hierover: “De uitdagingen waarvoor we staan, vragen om nieuwe samenwerkingen. De prestatieafspraken zijn een manier om deze samenwerking te formaliseren.”  In de prestatieafspraken tussen de gemeente Amsterdam, de woningcorporaties en huurdersorganisaties staan natuurlijk harde afspraken en aantallen op het gebied van realisatie, maar ook kwalitatieve afspraken over onder andere de leefbaarheid en samenwerking met andere maatschappelijke partijen. Er zijn ook afspraken vastgelegd voor over de verre horizon waar we gezamenlijk aan werken. Haans: “Een langetermijnvisie helpt partijen om ieder jaar te bekijken of zij goed op weg zijn. Bovendien moet er ruimte zijn voor adaptiviteit: prestatieafspraken moeten geen afvinklijstjes zijn.” Volgens Haans moeten partijen actief kijken naar nieuwe mogelijkheden, zeker wanneer woningcorporaties meer zouden kunnen bouwen dan in de prestatieafspraken staat vastgelegd. “Wederkerigheid hierin is heel belangrijk. Ook moeten partijen zich blijven afvragen; waar zitten nog kansen om de woningbouw te versnellen.” 

Tips van Rob Haans

  • Maak afspraken die verder reiken dan de huidige politieke termijnen.  
  • Veranker afspraken in prestatieafspraken, maar doe dit met een verre horizon in het achterhoofd. Weet waar je naartoe werkt: verbind kortetermijnacties aan langetermijnvisies.  
  • Creëer ruimte voor adaptieve woningbouwprogrammering. Maak gebruik van de huidige lage rente.  
  • Blijf kennis en ervaring onderling delen, dit draagt bij aan een versnelling van de bouw.