Tekst Tanja Morsheim en Daphne Bouman, Platform31
Foto Riesjard Schropp (2015)

Het woningtekort is groot: starters en middeninkomens kunnen lastig aan een woning komen en de wachtlijsten voor de sociale voorraad stijgen. De groeiende bevolking, veranderende huishoudenssamenstelling en vergrijzing leiden tot een bouwopgave van bijna 900.000 woningen in Nederland tussen 2020 en 2030. Dit vraagt om nauwe samenwerking tussen de betrokken partijen. Met een gedeelde visie, ambitie en opgave kunnen overheden, woningcorporaties en huurdersorganisaties samen werken aan voldoende beschikbare, betaalbare en kwalitatief goede woningen voor iedereen. Dit artikel schetst de opgave en laat zien welke rol prestatieafspraken spelen in het proces. 

Klik op de drie streepjes linksboven voor de complete inhoudsopgave

Meerdere ontwikkelingen in de afgelopen tien tot twintig jaar hebben geleid tot de huidige woningbouwopgave. Denk bijvoorbeeld aan de impact van de financiële crisis op de bouw, de concentratie op kerntaken bij woningcorporaties, de dubbele vergijzing (mensen worden ouder en wonen langer zelfstandig), de bevolkingsgroei en veranderingen in huishoudenssamenstelling (meer een- en tweepersoonshuishoudens). De Nederlandse bevolking groeit ondertussen gestaag door: uit prognoses van het CBS blijkt dat de verwachting is dat in 2038 het inwoneraantal de grens van 19 miljoen zal bereiken. Ook de bevolkingsopbouw verandert: in 2040 is een kwart van de bevolking 65 jaar of ouder. Kortom de bouw van woningen loopt achter, terwijl de vraag naar woningen alsmaar verder toeneemt. 

Op de website Datawonen.nl zijn de meest actuele cijfers en regels te vinden over de woningbouwopgave. Via deze portal vindt u onderzoeksinformatie die BZK gebruikt bij beleid, regels en wetten op het gebied van wonen en woningbouw.

De woningbouwopgave

Om de wooncrisis aan te pakken en klaar te zijn voor de toekomst, zijn betaalbare en beschikbare woningen nodig in alle segmenten. Op basis van huishoudensprognoses (van voor de coronacrisis) is de verwachting dat tussen 2020 en 2030 in totaal 845.000 woningen bijgebouwd moeten worden voor diverse doelgroepen: van starterswoningen en woningen voor dak- en thuislozen tot passende woonvormen voor wonen met zorg. Daar komen andere doelstellingen bovenop. Zo moeten woningen voor 2050 CO2-neutraal en aardgasvrij zijn. En het uitgangspunt is dat nieuwe woningen zoveel mogelijk binnenstedelijk worden gebouwd. Ook is in met name de stedelijke vernieuwingsgebieden en een aantal grensregio`s grootschalige herstructurering nodig, met aandacht voor leefbaarheid en verduurzaming.

Verschillende instrumenten worden ingezet om de woningbouw ter versnellen. Een voorbeeld hiervan zijn de woondeals. Sinds januari 2019 zijn er zes woondeals ondertekend. De woondeals bevatten afspraken over de (regionale) behoefte aan plancapaciteit en over gerichte acties op de aanpak van de gevolgen van de krapte. 

Nieuwbouw 2012-2020

Op onderstaande afbeelding zijn de regionale verschillen in het woningtekort te zien in 2020.  

- Donkerblauw = >5%
- Blauw = >1% en 5%
- Lichtblauw = <1%

Woningtekort (%) in 2019 per COROP-regio
Bron: Rapport Staat van de Woningmarkt - Jaarrapportage 2020.  

Regionale verschillen en woningtypen

Omdat de groei van de bevolking niet evenredig over het land is verspreid, verschilt de woningbouwopgave per woningmarktregio en per gemeente. In gebieden met een verwachte vergrijzing is bijvoorbeeld meer behoefte aan levensloopbestendige woningen waar ouderen langer zelfstandig kunnen wonen. Ook verandert de huishoudsamenstelling. Dit is met name merkbaar in de grote steden door de toenemende vraag naar één- en tweepersoonswoningen en nieuwe woonvormen. In enkele regio's is de vraag naar woningen voor spoedzoekers hoger dan in andere regio's. Dit alles maakt dat vooral ook lokaal moet worden gekeken naar passende oplossingen voor de woningbouwopgave.  

Prestatieafspraken: langetermijnvisie met ruimte voor adaptiviteit

Het bijdragen aan de bouwopgave door versnellen van de nieuwbouw van sociale huurwoningen, is een van de belangrijkste volkshuisvestelijke prioriteiten voor de komende jaren. Over de nieuwbouw zijn recent ambitieuze bestuurlijke afspraken gemaakt tussen Aedes, VNG en het ministerie van BZK. Binnen twee jaar kan de bouw van de 150.000 sociale huurwoningen versneld starten en daarbij gaat de bouwproductie van corporaties omhoog naar minimaal 25.000 woningen per jaar. Corporaties bouwen de komende twee jaar 10.000 flexwoningen, onder meer voor de tijdelijke huisvesting van mensen die met spoed op zoek zijn naar een woning. En corporaties gaan aan de slag met de bouw van middenhuurwoningen en goedkope koopwoningen, doordat de marktverkenning tijdelijk buiten werking is gesteld. Het bouwen van deze woningen vraagt om samenwerking tussen vele partijen. In de vorige uitgave van dit magazine stelt minister Kajsa Ollongren: “Iedereen in Nederland moet prettig kunnen wonen. Dit is een belangrijk ideaal en een goed recht, dat we bereiken door goed en veel samen te werken tussen overheden, woningcorporaties, zorginstellingen, investeerders, projectontwikkelaars, bouwers en vele anderen. Ieder heeft een eigen rol, maar altijd samen met anderen.” 

Prestatieafspraken zijn een geschikt middel om concrete afspraken en samenwerking tussen de partijen vast te leggen, om te sturen op langetermijnvisies en om tussentijds te monitoren. De afspraken gaan niet enkel over aantallen, het gaat ook over betaalbaarheid voor de doelgroep, huisvesting van specifieke groepen, leefbaarheid, huurbeleid, verkoop van woningen en kwaliteit en duurzaamheid. De lokale woonvisie en de volkshuisvestelijke Rijksprioriteiten geven hierbij de richting aan. 

Woonvisie en prestatieafspraken

In hun woonvisie leggen gemeenten de ambities op het gebied van wonen vast. Hierin wordt de vertaalslag gemaakt van lokale opgaven naar ambities. De gemeente stelt de woonvisie op in samenwerking met de belanghebbende partijen zoals woningcorporaties, huurdersorganisaties en marktpartijen. En neemt daarin lokale bevolkingsprognoses en onderzoek naar woonbehoeften worden mee.  

De lokale woonvisie en de vierjaarlijkse volkshuisvestelijke Rijksprioriteiten geven richting aan de prestatieafspraken die gemeenten, woningcorporaties en huurdersorganisaties maken. Voor deze prestatieafspraken doen corporaties jaarlijks een bod op wat zij kunnen bijdragen aan de woonvisie. 

In de prestatieafspraken staan in ieder geval afspraken over de volgende punten: 

  1. Bouwen of verwerven van daeb- woongelegenheden (sociale huurwoningen) 
  2. Maatschappelijk vastgoed 
  3. De samenstelling van de woningvoorraad van de corporatie: verkoopwoongelegenheden en verhoging van huurprijzen 
  4. Kwaliteit en duurzaamheid woningvoorraad 
  5. Betaalbaarheid en bereikbaarheid van de woningvoorraad voor personen die onder andere door hun inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting. 
  6. Huisvesting bijzondere doelgroepen 

Ervaring leert dat het belangrijk is om bij het maken van de prestatieafspraken voor de korte termijn de stip op de horizon in de gaten te houden. De woningbouwopgave kan immers niet worden aangepakt zonder ambities en langetermijnvisies. In de voorbeelden die in dit magazine worden behandeld, is steeds gekozen voor een gezamenlijke lokale visie waar binnen de afspraken ruimte blijft voor adaptiviteit om in te spelen op actuele regionale ontwikkelingen. Daarnaast zien we ook dat het werkt om huurdersorganisaties een rol te geven in de uitvoering. Zo benut je elkaars krachten en kun je uitgaan van een gezamenlijke visie. 

Volgend magazine: Leefbaarheid

De woningbouwopgaven staan niet op zichzelf. Andere opgaven zoals het verbeteren van de veerkracht en leefbaarheid in wijken vergen ook aandacht van overheden, woningcorporaties, huurdersverenigingen en andere betrokkenen. Hoewel het in Nederland over het algemeen goed gaat met de leefbaarheid in wijken, dreigt in sommige wijken de leefbaarheid achteruit te gaan. Samenwerking in deze gebieden is essentieel. In de volgende editie van dit magazine* wordt daarom op een inspirerende manier aandacht besteed aan het belang van prestatieafspraken op de leefbaarheid in wijken.

*geplande verschijningsdatum: 20 mei 2021