Tekst Tanja Morsheim en Daphne Bouman, Platform31
Foto CascoTotaal/Limitfotografie (2019)

Woningcorporaties Beveland Wonen en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen laten beide driedimensionale verplaatsbare woningen bouwen uit de fabriek. In de toekomst kunnen deze woningen verplaatst worden naar plekken binnen de regio of elders in het land. Met deze manier van conceptbouwen spelen de woningcorporaties in op de veranderende kwalitatieve woonvraag die ontstaat als gevolg van vergrijzing en bevolkingskrimp op termijn. Tegelijkertijd is er op dit moment ook een woningbouwopgave in de vorm van zowel aantallen als kwaliteit. Met de toepassing van conceptbouwen kunnen de woningcorporaties op korte termijn een sprint maken met de bouw van geschikte woningen.  

De opgave was duidelijk: hoe kun je een ondernemingsplan maken in een context van bevolkingskrimp? Het is meer een kwalitatieve, dan een kwantitatieve opgave; de vergrijzende bevolking vraagt immers niet om méér maar om ándere woningen. Beveland Wonen liet onderzoek doen naar die veranderende behoefte. De levensduur van het vastgoed bleek de spil in het spel. Het verlengen van die levensduur door woningen verplaatsbaar te maken was de uitkomst. In 2015 heeft Beveland Wonen daarom in samenwerking met marktpartijen, zoals Bouwgroep Peters en CascoTotaal, een eerste pilot gerealiseerd met conceptbouwwoningen in Kwadendamme. Deze gaven de buurt een nieuwe, frisse uitstraling. Twee jaar later is het experiment opgeschaald naar andere locaties in Zeeland, en doet ook Woongoed Zeeuws-Vlaanderen mee. Het eerste traject was een innovatieproject, voor de volgende locaties leren de corporaties en gemeenten van elkaar.  

Waarom conceptbouwen?

De woningcorporaties waren op zoek naar een rendabele en duurzame manier van bouwen met het oog op de bevolkingskrimp. In de bovenstaande pilots heeft Beveland Wonen onder meer onderzocht of de prijs-kwaliteitverhouding van de levensloopbestendige woningen aantrekkelijk blijft. Omdat de ‘kant-en-klare’ woningen verplaatsbaar en vanwege de hoge kwaliteit aantrekkelijk zijn, kan de standaard levensduur van een woning van vijftig jaar heroverwogen worden. 

Op dit moment is het financieel nog lastig om te praten over de waarde van verplaatsbare woningen over dertig, veertig of vijftig jaar. “In de pilot bleek dat de woningen nog niet goedkoper zijn dan traditionele woningen, maar ze blijven qua prijzen wel binnen de kaders”, vertelt Peter Bevers, bestuurder bij Beveland Wonen. In vervolgprojecten kunnen bijkomende kosten waarschijnlijk wel omlaag dankzij de ervaring die is opgedaan in de pilot. “Het team is al ingespeeld op elkaar en ook de opgaven en lessen uit het verleden zijn geborgd in het proces.”  

De versnelling van de woningbouw is goed te zien in de afgesproken realisatiecijfers: tussen 2018 en 2023 worden 400 verplaatsbare, levensloopbestendige woningen gerealiseerd. Peter Seen, manager Klant en Markt bij Woongoed Zeeuws-Vlaanderen vertelt trots over de korte doorlooptijd: “Op dit moment worden drie conceptwoningen per week geplaatst in Terneuzen. Het besluit om de woningen te bouwen viel was in de zomer van 2020 rond, begin 2021 zijn nagenoeg alle woningen opgeleverd.” 

Gestandaardiseerde sociale huurwoningen in Stedelijk Gebied Eindhoven

In het Stedelijk Gebied Eindhoven (SGE) sloegen woningcorporaties, gemeenten en marktpartijen de handen in een voor de bouw van conceptwoningen. In SGE wordt nu ervaring opgedaan met gezamenlijke inkoop, waardoor de bouwkosten dalen. In januari 2021 start het project: in de komende vijf jaar worden in de regio ongeveer 1.000 gestandaardiseerde sociale huurwoningen opgeleverd. 

Versnelling

“Van sloop tot sleutel in drie maanden, dat is het credo”, aldus Reinier de Jonge, directeur Vastgoed en Bedrijfsvoering bij Beveland Wonen. Door in een constante bouwstroom van kleine aantallen te bouwen met deze korte bouwtijd, kunnen bewoners snel verhuizen naar de nieuwe conceptwoningen en hoeft maar een aantal bewoners tijdelijk een andere woning te betrekken. De Jonge: “Buurtbewoners waren een paar weken op vakantie geweest, en toen ze terugkwamen stond er een nieuwe wijk. Door dit proces blijft de sociale cohesie in de buurt intact: buurtbewoners blijven in dezelfde straat wonen en ouderen kunnen langer thuis blijven wonen vanwege de levensloopbestendige woningen.” 

Bedrijfsbezoek Beveland Wonen en toekomstige bewoners bij CascoTotaal
Bedrijfsbezoek Beveland Wonen en toekomstige bewoners bij CascoTotaal. Bron: Mark Neelemans fotografie

Weerstand en samenwerking

Bevers geeft aan: “In projecten als deze, is transparantie richting de betrokkenen erg belangrijk. Zo nodigde Beveland Wonen de huurdersvereniging en de gemeenteraad uit voor een rondleiding in de fabriek in Zeeland.” Ralph van Dijk, directeur-bestuurder Woongoed Zeeuws-Vlaanderen, vult aan dat er in eerste instantie ook zelfs binnen hun eigen woningcorporatie nog veel argwaan was. “Er was met name twijfel of de woningen kwalitatief wel goed genoeg waren, of de technische oplossingen betrouwbaar waren en of ze binnen het eigen programma van eisen konden worden ingepast.” Woongoed Zeeuws-Vlaanderen nam daarom ook de Raad van Commissarissen mee naar de fabriek.  

“Trek geen andere broek aan dan je past. Je moet de risico’s leggen waar ze horen."

Over de risico’s is overigens wel zorgvuldig gesproken. Door aan het begin met een klein aantal woningen te starten, hielden de corporaties de risico’s laag. De ervaring uit deze pilot leverde veel kennis op voor latere projecten. “Trek geen andere broek aan dan je past”, aldus Bevers. “Je moet de risico’s leggen waar ze horen. We hebben bijvoorbeeld gewerkt met meerdere aannemers en bouwconcepten, om de risico’s te spreiden en de verscheidenheid in architectuur te borgen. Zo ligt het risico van de kwaliteit alsnog bij de aannemer. Daarnaast blijft het natuurlijk belangrijk dat woningcorporaties en aannemers dit samen willen en durven te realiseren.”  

Een blik op de toekomst

Wanneer de conceptwoningen in de toekomst op hun huidige locatie overbodig zijn, kan de woningcorporatie besluiten de huizen los te maken van de fundering en ze op een nieuwe plek neer te zetten. “Dit kan zowel binnen ons eigen werkgebied, als elders in het land”, licht Van Dijk toe. De conceptwoningen dragen op deze manier bij aan kwalitatieve woningen die sneller, goedkoper en met een lagere Co2-uitstoot geplaatst worden. 

Hoewel Beveland Wonen en Woongoed Zeeuws-Vlaanderen terugkijken op een geslaagd project, valt in de toekomst nog veel winst te behalen. Momenteel moet er nog voor iedere bouwaanvraag een nieuwe vergunning worden uitgegeven. In de toekomst, en zeker met het zicht op de Omgevingswet, moet dit voor conceptwoningen eenvoudiger en sneller kunnen. Bovendien is de wereld van de bouw vaak nog erg traditioneel, waar vernieuwing als spannend wordt gezien.  

Prefab woningen in Zeeland van CascoTotaal
De nieuwe woningen in Zeeland van opdrachtgever Beveland Wonen en aannemers VOF Bouwgroep Peters, Aannemersbedrijf van der Poel. Bron: CascoTotaal

Als opdrachtgever kan het interessant zijn om meerdere partijen te laten meedenken om zo tot innovatieve oplossingen te komen. “De volgende generatie conceptwoningen is bijvoorbeeld aardgasvrij maar daarnaast ook voorbereid op hittestress. Door het totale bouwproces aan te passen op de conceptwoningen, kan een woning in de toekomst sneller gebouwd worden en sneller aangepast worden aan nieuwe eisen”, aldus De Jonge. Tot slot nodigen de heren iedereen van harte uit om te komen kijken in Zeeland. De woningen kunnen door het hele land als een oplossing ingezet worden voor de versnelling van de bouwopgave.