Tekst Tanja Morsheim en Daphne Bouman, Platform31
Foto Woonplus

Woningcorporatie Woonplus en de gemeente Schiedam staan aan het begin van grote veranderingen: een veilige, leefbare en inclusieve stad is als thema in de woonvisie en dus in de prestatieafspraken opgenomen. Schiedam staat voor grote uitdagingen; er is een aantal kwetsbare wijken. Ook leeft een te groot deel van de bewoners in armoede. In deze wijken staan hoge concentraties sociale huurwoningen. De gemeente en Woonplus gaan wijken meer differentiëren door gevarieerder en gespreid te bouwen. Ook versterkt Woonplus de komende tijd haar signaleringsfunctie, om zichtbaar en aanspreekbaar te zijn voor bewoners in de wijk. Directeur-bestuurder Emile Klep licht toe hoe Woonplus en gemeente Schiedam de leefbaarheid in de wijken gaan verbeteren.

De aandacht voor leefbaarheid in de  Volkshuisvestelijke prioriteiten is voor Emile Klep een bevestiging van de urgentie om te werken aan leefbare wijken. Dagelijks hoort hij van zijn medewerkers wat er gebeurt in de Zuid-Hollandse stad. De wijken met veel corporatiebezit kennen leefbaarheidsproblemen zoals burenruzies, onderverhuur en zelfs prostitutie. Daarbij is er een grote hulpvraag bij bewoners: er is sprake van armoede, eenzaamheid, een gebrek aan sociale cohesie en mensen voelen zich niet prettig in de wijk. Schiedam is een arme stad, waarbij 12,8 % van de inwoners in armoede leeft. Bovendien heeft Schiedam een aanzuigende werking in de regio. Veel woningzoekenden komen in de goedkopere woningen in een kwetsbare wijk in Schiedam terecht. “Vaak zijn dit mensen met smalle schouders, de mensen met iets bredere schouders zijn verhuisd naar andere/betere buurten.” Woonplus ziet daarom veel kansen in de recent voorgenomen aanpassing van de  Woningwet om de leefbaarheid in de corporatiewijken te verbeteren.

Visual Schiedam
Samenvattende schematische weergave van factoren van buurtverval Bron: Wijk in Zicht, Platform31 (2020)

In 2019 leefde 6,2 procent van de Nederlandse bevolking in een huishouden onder de lage-inkomensgrens. Dat meldt het Centraal Bureau voor de Statistiek. De lage-inkomensgrens, vaak ook de armoedegrens genoemd, was in 2019 1090 euro netto voor een alleenstaande, 1530 euro voor een koppel zonder kinderen en 2080 euro voor een koppel met twee kinderen. De bedragen worden ieder jaar aangepast aan prijsstijgingen. De 6,2 procent van de bevolking die onder de armoedegrens leeft, komt neer op meer dan 1 miljoen mensen. Het percentage inwoners in Schiedam onder de armoedegrens is het dubbele van het landelijk gemiddelde.

Zichtbaar en preventief

Woonplus legde in het Ondernemingsplan onder andere vast om de signaleringsfunctie breder op te pakken en zo ook preventief te werken aan leefbaarheid in de wijk. Om sociale problemen beter en sneller te kunnen signaleren, zal er in de toekomst vaker iemand van Woonplus in de wijk te vinden zijn. Bewoners zien soms het als een drempel om telefonisch contact op te nemen of te mailen met de woningcorporatie over bijvoorbeeld schulden of woonoverlast. De corporatie wil deze drempel verlagen. 

“Zo wordt het aantal huismeesters verdubbeld en wordt de functie van sociaal beheerder verzwaard naar regisseur preventie om mensen met smalle schouders beter bij te staan om mensen met smalle schouders beter bij te staan. Zij gaan meer ‘achter de voordeur’ aan het werk en kijken hoe je problemen bij bewoners kan voorkomen. Nieuwe leefbaarheidsregisseurs worden geselecteerd op oplossingsgerichtheid, want je hebt mensen nodig die durven te doen”, stelt Klep. “Misschien ben ik ambitieus, maar we willen de meest voorkomende gevallen zoals dementie onder ouderen en burenruzies in opbouw zien aankomen voordat ze gemeld zijn. Data kan, uiteraard binnen de regels van de AVG, hierin een belangrijke rol spelen.”

“We maken samen haalbare afspraken met gezinnen die een huurachterstand hebben, zodat het gezin niet uit huis gezet hoeft te worden."

Daarnaast werkt Woonplus aan de leefbaarheid in de wijken door te zoeken naar goede oplossingen voor de bewoners met smalle schouders, onder meer door het Project Preventie Huisuitzettingen. “We maken samen haalbare afspraken met gezinnen die een huurachterstand hebben, zodat het gezin niet uit huis gezet hoeft te worden. Op deze manier wordt er stap voor stap gewerkt aan een stabiele situatie. De kinderen kunnen op dezelfde school blijven en de ouders blijven andere ouders ontmoeten op het schoolplein.” 

Het verbeteren van de leefbaarheid voor Woonplus gaat ook over lik op stuk beleid tegen misstanden en misbruik van woningen. Directeur-bestuurder Klep legt uit: "We willen stevig optreden tegen alle misstanden als bijvoorbeeld hennepteelt, onderverhuur en inhuur. Maar soms start dit onbezonnen uit economische nood, dan verdienen mensen een tweede kans.” Zo is Woonplus bereid om huurders te helpen als een overtreding vanuit economische nood gebeurt. Bij herhaaldelijke of moedwillige misstanden volgen ingrepen en kan dit leiden tot huisuitzetting.

Bron: Woonplus

Prettig wonen voor senioren

Naast de sociale opgave op het gebied van leefbaarheid heeft Woonplus ook een forse bouwopgave van ruim 800 seniorenwoningen met een sociale huur. Daarvan wil Woonplus ongeveer een derde geclusterd aanbieden. Samen met zorginstellingen worden deze geclusterde seniorenwoningen toegewezen. Uiteraard is toetsing op inkomen leidend. De overige woningen zijn zelfstandige seniorenwoningen, dichtbij voorzieningen en ontmoetingsplekken. “Vaak is eenzaamheid een groot probleem. We hebben het daarom niet zozeer over geschikte woningen, maar over een geschikte woonomgeving voor senioren.” Woonplus wil op deze manier ervoor zorgen dat senioren langer en prettig zelfstandig kunnen wonen. 

Differentiëren en samen wonen

In de Woonvisie is opgenomen dat een gemengde wijk met verschillende sociaaleconomische groepen die met elkaar leven de ideale wijk is. “We streven naar een Schiedam dat over 15 tot 20 jaar tussen de 20 en 40% sociale huurwoningen in iedere wijk heeft. Hiervoor moet je gaan herstructureren, maar dit betekent ook dat je als corporatie in geen enkele wijk een dominante positie hebt”, duidt Klep. “Meer differentiatie betekent ook meer ruimte voor marktpartijen om in corporatiewijken te bouwen. Op hetzelfde moment moet er in andere wijken ook sociale woningbouw gecreëerd worden. Dit vergt nauwe samenwerking met de gemeente en de gebiedsontwikkelaars. Daarbij moet ook rekening gehouden worden dat voor sociale woningbouw ook een sociale grondprijs nodig is.

“Prestatieafspraken gaan enerzijds over kwantificeerbare cijfers die gehaald moeten worden, en anderzijds ook over kwalitatieve elementen zoals leefbaarheid."

Daar zijn afspraken tussen de partijen over nodig. Verouderde woningen zullen gesloopt worden en via nieuwbouw zullen meer woningen worden gebouwd. Zo ontstaat er ruimte voor méér en nieuwe woningen. Ongeveer 5% zal bestaan uit woningen voor bewoners met een laag middeninkomen en in het niet-DAEB segment worden aangeboden. Deze woningen gaat Woonplus bouwen in de wijken met veel corporatiebezit zoals Groenoord en Nieuwland. Daardoor kunnen de essentiële beroepen zoals de onderwijzer en verpleger ook een fijne woonplek krijgen in deze Schiedamse wijken. En dit helpt in het bouwen van een gemengde wijk”, vertelt Emile Klep. “Op dit moment gebruiken we in dit proces alle mogelijkheden binnen het huidige huurbeleid.”

Samen aan het stuur blijven met prestatieafspraken

De gemeente Schiedam, de Huurdersorganisatie Woonplus en Woonplus hebben in een vroeg stadium de samenwerking opgezocht en stelden samen de ‘Schiedamse Woonvisie’ op. Deze  gezamenlijke visie is uitgewerkt in de Prestatieafspraken. Het nieuwe ondernemingsplan “Met ons in de buurt” van Woonplus om in te zetten op differentiatie, herstructurering en ontmoeting ondersteunt de Schiedamse Woonvisie. Woonplus en de gemeente willen de prestatieafspraken over een periode van twee jaar maken zodat er meer tijd besteed kan worden aan het realiseren van de afspraken.

Bron: Woonplus

“Prestatieafspraken zijn geen inspanningsafspraken", voegt Klep toe. “Prestatieafspraken gaan enerzijds over kwantificeerbare cijfers die gehaald moeten worden, en anderzijds ook over kwalitatieve elementen zoals leefbaarheid. Omdat leefbaarheid ook over sociale kwestie bij bewoners is het essentieel dat ook de sociale afdelingen binnen de gemeente meewerken aan de leefbaarheidsambities. Zo krijg je trajecten op zorg en welzijn beter voor elkaar.” Prestatieafspraken helpen Woonplus om samen aan het stuur te blijven zitten, aldus Klep. “Leefbaarheid kan niemand alleen. Je deelt de ambitie en je kan elkaar scherp houden.” 

Tips van Emile Klep

  • Naast de afdeling Wonen van de gemeente moeten ook andere gemeentelijke afdelingen betrokken worden bij het maken van prestatieafspraken, zoals de afdeling Welzijn. Het is voor de leefbaarheid in de wijk belangrijk dat de afspraken ook bij deze afdelingen scherp zijn en worden uitgevoerd. 
  • Bestuurlijke prestatieafspraken zorgen voor snel handelen op uitvoeringsniveau. "Bouw bestuurlijk het dak dicht, zodat je ambtelijk ook sterk staat", voegt Klep toe.
  • Zet de samenwerking al vroeg in het proces op. Als je begint met samenwerken bij de woonvisie, zijn de stappen daarna gemakkelijker gezamenlijk te zetten.
  • Tot slot: Laat de huurder merken dat je hem/haar serieus neemt door te blijven werken aan schoon, heel en veilig.